โดยปกติการทำธุรกรรม ซื้อ – ขาย อสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อ – ขาย จริงอย่างใดอย่างหนึ่งที่มากกว่า
เมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2562 ราชกิจจานุเบกษาได้ประกาศพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ.2562
พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับ 15) พ.ศ.2562 มีการปรับปรุงแก้ไข คือ
“มาตรา 104 การขอจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีรา คาประเมินทรัพย์สิน ตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งใช้อยู่ในวันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติ กรรมนั้น การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในกรณีอื่น นอกจากที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้ผู้ขอจดทะ เบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงความเป็นจริง”
สรุปคือ นับตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2562 เป็นต้นมาและเป็นต้นไปไม่ใช้ราคาประเมินราชการของกรมธนารักษ์ จะต้องใช้ราคา ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีราคา ประเมินทรัพย์สิน ตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์แห่งรัฐ เท่านั้น เจ้าของทรัพย์ (ผู้ขาย) และผู้ซื้อ รวมทั้ง Agent. จะต้องทำความเข้าใจให้ตรงกันเกี่ยวกับราคาประเมินใหม่ ที่เรียกว่า “ราคาประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” เป็นกฎเกณฑ์ใหม่ในการคิดคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้.
- การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ นับจากนี้เป็นต้นไป จะคิดค่าธรรมเนียมการโอนจาก “บัญชีราคาประเมินใหม่” จากคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ โดยไม่ใช้บัญชีประเมินราคาของกรมธนารักษ์อีกต่อไป
- ในบางพื้นที่ ที่ราคาประเมินใหม่ยังไม่ออก ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมธนารักษ์ไปก่อน
- ในกรณีที่มีการจดจำนอง ให้ใช้ราคาทุนทรัพย์จริงเพียงอย่างเดียว (กรณีนี้มุ่งเน้นไปที่การกู้เงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะมีการกู้ในวงเงินที่สูงกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาที่สถาบันการเงินอนุมัติเป็นเกณฑ์ในการคำนวณค่าใช้จ่าย)
- บัญชีราคาประเมินใหม่ ที่เรียกกว่า “ราคาประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” จัดทำโดยคณะกรรมการร่วม ซึ่งประกอบไปด้วย เจ้าหน้าที่จากกรมสรรพากร, เจ้าหน้าที่จากกรมธนารักษ์ ในทุก ๆ จังหวัด ซึ่งจะมีการจัดทำทุก ๆ 4 ปี
กรณีขาย
- ค่าคำขอ : แปลงละ 5 บาท
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เศษของหนึ่งบาทให้คิดเป็นหนึ่งบาท
- ค่าอากรแสตมป์ : คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ใหม่หรือราคาซื้อขายจริงอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า โดยทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท (หรือร้อยละ 0.5)
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : เช่นเดียวกันกับค่าอากร ต้องดูว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์มีสิทธิประโยชน์ตามที่กฎหมายเกี่ยวกับภาษีธุรกิจ เฉพาะกำหนดไว้หรือไม่ถ้าต้องเสีย จะเสียในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิน ทุนทรัพย์ใหม่ หรือราคาซื้อขายจริงอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า
- ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย : เป็นไปตามกฎหมายเรื่องภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย
กรณีให้
- ค่าคำขอ : แปลงละ 5 บาท
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อประโยชน์แห่งรัฐเว้นแต่เป็นการให้ระหว่างผู้บุพการี กับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อประโยชน์แห่งรัฐ เศษของหนึ่งบาทให้คิดเป็นหนึ่งบาท
ค่าอากรแสตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ / ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับการขาย
กรณีมรดก
- ค่าคำขอ : แปลงละ 5 บาท
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อประโยชน์แห่งรัฐเว้นแต่เป็นการโอนมรดกระหว่างผู้บุพการี กับผู้สืบสันดานหรือระหว่างคู่สมรส ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อประโยชน์แห่งรัฐ
ค่าอากร / ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ /ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ไม่เสีย
สรุป จะต้องใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อประโยชน์แห่งรัฐเท่านั้น ซึ่งแน่นอนว่า จะทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น กว่าเดิมอย่างแน่นอน
ธนภาคย์ (เนตร) ทองฐิติพันธ์
RE Agent Consultant
Estate Corner Co.,Ltd.
